admin/ Januar 13, 2017/ Allgemein

Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen ist eines der größten Entscheidungen in Ihren Leben, an das man sich als Privatperson heranwagen muss. Angesichts Summen, die hierfür benötigt werden, geht es meistens nicht ohne ein Bankdarlehen. Eigenheimkäufer und Bauherren sollten einige Regeln beachten, um eine richtige Auswahl zu treffen und die Entscheidung nicht zu bereuen. Besonders ein intensiver Vergleich von vielen Banken und Zinsen ist entscheidend, denn nur so finden Sie den passenden Immobilienkredit beziehungsweise das richtige Angebot zur Baufinanzierung. Wir als baufi-aspekt, haben uns genau darauf spezialisiert für Sie eine Finanzierungskonzeption zu erstellen, die Angebote, aus der Vielzahl von Banken unter die Lupe zu nehmen und das beste Angebot für Sie zu recherchieren und Ihnen vorzustellen sowie zu erläutern.

Damit Sie sicher sein können die richtige Auswahl getroffen zu haben, stellen wir Ihnen nachfolgend 8 wichtige Regeln für die Auswahl eines Immobiliendarlehens

TIPP 1: Immobiliendarlehen – professionelle Beratung ist entscheidend

In Zeiten der riesigen Auswahl an Informationsmedien wie Internet, TV, Magazinen und Co.  mag manch einer vermuten, dass qualifizierte Informationen zum Thema Finanzierungen frei verfügbar sind und man dadurch auf eine Beratung aus der Hand eines Spezialisten durchaus verzichten kann. Bis zu einem gewissen Niveau ist das auch korrekt, jedoch gerade bei einem so komplexen Thema wie der Immobilienfinanzierung ist eine Fachberatung unumgänglich und absolut empfehlenswert. Die Konditionen und Regularien der verschiedenen Banken unterscheiden sich teils sehr deutlich, ganz besonders bei der Baufinanzierung. Beim Immobilienkredit lohnt es sich also, sich genauer zu informieren und beraten zu lassen. Wir von baufi-aspekt haben uns auf die private Baufinanzierung spezialisiert und agieren deutschlandweit, um für Sie genau diese Punkte zu prüfen, den Dialog mit den Banken zu führen und die besten Konditionen bei den Banken für Sie zu verhandeln. Sie haben die Möglichkeit online oder telefonisch ein kostenloses Angebot anzufordern. Wir nehmen dann unverzüglich mit Ihnen Kontakt auf, um Sie persönlich zu beraten. Unter anderem übernehmen unsere Experten in Sachen Immobiliendarlehen folgende Leistungen für Sie:

 

  • Erstellung einer auf Sie individuell zugeschnittenen Finanzierungskonzeption
  • Vergleich und Auswertung der Kredite von Banken, Bausparkassen und anderen Kreditgebern
  • Persönliche Angebotsbesprechung und intensive Erläuterung um eine hohe Transparenz für Sie zu gewehrleisten
  • Prüfung der Darlehen anhand Ihrer persönlichen Situation
  • Prüfung der Fördermöglichkeiten (KFW, Landesmittel etc.)
  • Darlehensbeantragung sowie Begleitung des gesamten Finanzierungsprozesses bis zur Auszahlung und gerne auch drüber hinaus

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TIPP 2: Zinsniveau prüfen und Zinsen vergleichen

Wer auf der Suche nach einem günstigen Immobiliendarlehen ist, der sollte auf jeden Fall die Zinssätze der Immobiliendarlehen prüfen und mit verschieden Anbietern vergleichen. Wichtig ist hierbei darauf zu achten, dass die harten Fakten wie Tilgung und Zinsbindung sowie Beleihungsauslauf bei den Finanzierungsvorschlägen der Kreditinstitute identisch sind, denn sie haben große Auswirkung auf den Zinssatz und Sie wollen sicherlich nicht Birnen mit Äpfeln vergleichen. Sie sollten Ihr Augenmerk auf den sogenannten effektiven Jahreszins legen und vergleichen. Damit werden alle Kosten aufgezeigt, die Ihnen zusätzlich zu Ihrer jährlichen Tilgung des Darlehens entstehen. Deshalb raten wir unbedingt dazu, beim Immobiliendarlehen die Zinssätze zu vergleichen oder unser Finanzierungsspezialisten damit zu beauftragen für Sie kostenlos die Vergleiche durchzuführen damit am Ende das beste Angebot für Sie rausspringt und nicht die Freude auf der  Bankseite liegt weil Sie das erst beste Zinsangebot unterschrieben haben. Diese schwerwiegende Entscheidung kann Sie nämlich über die gesamte Laufzeit des Immobilienkredits einige tausend Euro an Zinsen zusätzlich kosten. Unsere Finanzierungsexperten gehen mit den Banken hart ins Gericht und versuchen durch Nachverhandlungen einen verbesserten Zins bei Ihrer Bank für Sie zu erhalten, auch das ist gängige Praxis bei baufi-aspekt.

Hinsichtlich der hohen Darlehenssummen bei Immobiliendarlehen ist es durchaus lohnenswert, auf die Nachkommastellen zu achten, wie sich leicht anhand unseres einfachen Beispiels sehen können.

Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro für den Immobilienkredit und einem effektiven Zinssatz von 1,40% fallen pro Jahr 3.500 Euro Zinsen an. Läge der Zinssatz dagegen bei 1,85%, wären es für den Kredit schon 4.625 Euro pro Jahr. Das heißt eine Mehrbelastung für Sie von 1.125 Euro pro Jahr obwohl der höhere Zins von 0,45% sehr marginal erscheint. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren würden Sie eine beträchtliche Summe 11.250 Euro Mehrzinsen an Ihre Bank zahlen.

Unsere Experten haben sich genau auf diese Zinsverhandlungen mit den Banken spezialisiert, nehmen Sie diese kostenlose Unterstützung in Anspruch und treten Sie mit uns in Kontakt.

Das baufi-aspekt Team steht Ihnen zur Verfügung

unter: 0271-338804-10 oder per Email an: info@baufi-aspekt.de

TIPP 3: Die Höhe der  Tilgung beim Kredit ist nicht nur für die Laufzeit entscheidend

Neben dem Zinssatz ist auch der anfängliche Tilgungssatz ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl des passenden Immobiliendarlehens. Über ihn bestimmen Sie, nicht nur die Laufzeit d.h. wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen, sondern auch die Höhe der monatlichen Rate. Dazu ist zu beachten: Je höher Ihre Tilgung, desto rascher sind Sie wieder schuldenfrei, aber desto höher fällt auch Ihr monatlichen Belastung aus. Eine höhere Tilgung bietet grundsätzlich einige Vorteile, da Sie so nicht nur schneller Ihre Schulden los sind, sondern auch noch Zinskosten sparen. Auch für die Genehmigung des Darlehens ist eine höhere Tilgung von den Bankpartnern gerne gesehen. Damit signalisieren Sie u.a. dass Sie Ihr Darlehen schnell und reibungslos zurückzahlen möchten.

Des Weiteren sollten Sie insbesondere in einer Niedrigzinsphase darauf achten, die Tilgungsrate nicht zu gering zu wählen. Bei niedrigen Zinsen fällt nämlich der Zinsanteil bei der monatlichen Rate sehr langsam, sodass sich der Tilgungsanteil entsprechend langsam erhöht. Das hat zur Folge, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch ein hoher Restschuldbetrag zu tilgen ist, zudem verlängert sich die Laufzeit des Darlehens erheblich. Anhand der untenstehenden Tabelle können Sie erkennen, welchen anfänglichen Tilgungssatz Sie beim Immobilienkredit wählen müssten, um bei entsprechendem Zinsniveau in der angegebenen Zeit schuldenfrei zu werden.

Laufzeit Zinssatz 1 % Zinssatz 2 % Zinssatz 3 %
10 Jahre 9,51% 9,04% 8,60%
20 Jahre 4,52% 4,07% 3,70%
30 Jahre 2,86% 2,44% 2,10%

Wie Sie sehen, sollten Sie bei einem Zinssatz zwischen einem und zwei Prozent eine anfängliche Tilgungsrate von rund drei Prozent, besser noch mehr, wählen, um das Darlehen in einem noch überschaubaren Zeitrahmen zurückzahlen zu können. Sinnvoll sind auch Volltilgerdarlehen, die am Ende der Laufzeit der Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt sind. Unser persönlicher Vorschlag, welchen wir unseren Kunden ans Herz legen ist, das Darlehen nach  Möglichkeit innerhalb von 20-25 Jahren zurückzuzahlen. Damit bewegen Sie sich mit Ihrem Vorhaben in einen für Sie wirtschaftlich vertretbaren Rahmen.

TIPP 4: Zinsbindungsfrist beim Immobiliendarlehen beachten

Der vierte wichtige TIP und eine der Stellschräubchen welche sich auf die Konditionen Ihrer Finanzierung auswirkt, ist die  Zinsbindungsfrist. Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten / Konsumentenkrediten wird der Zinssatz beim Immobiliendarlehen der Zinssatz in der Regel nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens festgeschrieben. Ausnahme hierzu ist ein Volltilgerdarlehen oder einige Finanzierungsmodelle der Bausparkassen die durch Einsatz von Bausparverträgen die Zinsbindung über die gesamten Finanzierungszeitraum anbieten. Der Zinssatz bei Immobiliendarlehen orientiert sich am derzeitigen Marktsituation und dem aktuell gültigem Marktzins. Als Regel gilt: In Niedrigzinsphasen sollten Sie eher eine lange Zinsbindungsfrist anvisieren, um sich günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Aber auch hier lohnt sehr oft der Vergleich mit anderen Zinsbindungsfristen, denn der Sprung z.B. von 15 auf 20 Jahre Sollzinsbindung ist auch mit einem deutlichen Aufschlag des Zinses verbunden. Eine genaue Berechnung sollten Sie bei unseren Finanzierungsspezialisten in Betracht ziehen. Da sich die zukünftige Entwicklung der Zinsen für Darlehen nicht mit 100 % Sicherheit voraussagen lässt und es auch keine vorhersagen kann, bietet sich sehr oft an ein Finanzierungskonzept zu wählen, welches das Zinsrisiko streut. Ein konkretes Beispiel: Sie nehmen zwei Immobiliendarlehen mit verschiedenen Zinsbindungsfristen auf, somit können Sie in verschieden Phasen Ihrer Immobilienfinanzierung besser auf den Markt reagieren und Anpassungen oft zu Ihren Gunsten vornehmen. Zinssicherheit in Verbindung mit Flexibilität ist das Stichwort.

Um beim Immobiliendarlehen eine auf die persönlichen Bedürfnisse und Ihr Sicherheitsbedürfnis zugeschnittene Zinsbindung zu wählen, ist eine gute Beratung unumgänglich und vom großen Vorteil für Sie.

Des Weiteren sollten Sie wissen, dass Ihnen bei Immobiliendarlehen nach zehn Jahren Laufzeit, ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht, selbst wenn Sie für eine länger Zinsbindung z.B. 15, 20 oder sogar 25 Jahren, den Darlehensvertrag mit der Bank geschlossen haben. Sie also die Möglichkeit, Ihr Immobiliendarlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abzulösen, beispielsweise im Rahmen einer Umschuldung oder eines besseren Angebotes nach 10 Jahren.

 

 

TIPP 5: üben Sie Ihr Sondertilgungsrecht aus

Sollten Sie in der vorteilhaften Lage sein, Gelder „überzuhaben“, kann es durchaus sehr sinnvoll sein, diese Mittel für die Tilgung des Immobiliendarlehens zu nutzen. Dadurch verkürzen Sie nämlich nicht nur die Rückzahlungsdauer sondern sparen auch noch Zinskosten und damit die senken Sie zusätzlich die Gesamtkosten Ihres Darlehens. Natürlich entgehen  dadurch Ihrer Bank Einnahmen, deshalb sind Sondertilgungen nicht uneingeschränkt möglich. Bei sehr vielen Banken haben Sie aber die Möglichkeit, bis zu 5% der Darlehenssumme als sogenannte Sondertilgung kostenlos zurückzuzahlen. Hierfür verlangt die Bank keine Entschädigung bzw. erhöhen die meisten Banken nicht den Zinssatz. Bei Sondertilgungen ab 5% und Größer, erhöhe fast alle Banken den Zinssatz und lassen sich dadurch die höhere Sondertilgung zusätzlich etwas kosten. Unser Tipp: Wenn ein Bankpartner eine Sondertilgungsoption bis 5% incl. anbietet nehmen Sie diese Möglichkeit unbedingt wahr, denn  das Geld was Sie evtl. über haben kommt voll Ihrer Tilgung zugute. Wenn Sie sich für einen Vertrag mit Sondertilgungsrecht entscheiden, sollten Sie allerdings auch Gebrauch von dieser Möglichkeit machen, allerdings handelt es sich hierbei um eine Option und es liegt in Ihrer Hand die jährlichen Sondertilgungen zu leisten. Die Bank kann Sie also nicht dazu zwingen die Option bedienen.

TIPP 6: Kosten die bei Finanzierungen zu beachten sind

Eine sorgfältige Betrachtung und transparente Erläuterung des Immobiliendarlehens ist auch deshalb so wichtig, denn sowohl bei den Kosten für die Immobilien als auch bei den Kosten für das Darlehen weitere Gebühren anfallen können, die so für Sie als Darlehensnehmer auf den ersten Blick nicht immer sofort ersichtlich sind.

Beim Neubau oder Kauf einer Immobilie fallen in der Regel, neben den eigentlichen Bau- bzw. Erwerbskosten, noch die Nebenkosten an. Hierzu fallen u.a. beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung, Notar-, Versicherungs- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer an. Die genaue Höhe dieser Kosten ist zwar von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich da die Gebühren von Bundesland zu Bundesland variieren. Sie sollten aber prozentual eine Summe für die Erwerbskosten einplanen. Die Kosten belaufen sich je nach Bundesland derzeit zwischen 9 bis 16 Prozent. Sie sollten die Nebenkosten zwingend einkalkulieren.

Zusätzlich zu den oben genannten Nebenkosten können als weitere Kostenpunkt beim Immobiliendarlehen noch die sogenannten Bereitstellungszinsen anfallen. Hat die Bank Ihren Kreditantrag bewilligt, muss sie die entsprechende Darlehenssumme zur Auszahlung bereithalten. Leider kann es insbesondere beim Bau einer Immobilie aber schnell zu Verzögerungen kommen, sodass Sie den Darlehensbetrag nicht abrufen können. Die meisten Banken sind bereit, eine gewisse Verzögerung hinzunehmen, sollten Sie aber auch nach mehreren Monaten das Darlehen noch nicht in Anspruch genommen haben, verlangt die Bank für den Kredit oft Bereitstellungszinsen. Achten Sie daher vor Vertragsabschluss darauf, ab welchem Zeitpunkt für die Baufinanzierung Bereitstellungszinsen fällig werden und wie hoch diese ausfallen.

TIPP 7: Richtiger Einsatz von Eigenkapital bei Immobilienkrediten

Mittlerweile ist heutzutage auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der der Kauf- bzw. Baupreis der Immobilie vollständig über die Fremdmittel der Bank finanziert werden kann. Einige Bankpartner bieten Finanzierungen an, bei denen sogar die Nebenkosten mit dem Immobiliendarlehen abgedeckt werden. Bei dieser Kreditmöglichkeit sind folgende Punkte zu beachten: Ein deutlich höherer Zinssatz wird von dieser Bank veranschlagt, denn der Darlehensbetrag ist hier um einiges höher bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Des Weiteren verlangen die Banken bei einer Vollfinanzierung höhere Zinsen als bei einer „regulären“ Baufinanzierung da der Risikoanteil für die Bank erhöht ist.

Oft ist es sinnvoll, Eigenkapital mindestens in der Höhe der Kaufnebenkosten, besser mehr, einzusetzen. Wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sparen Sie gleich doppelt. Folgende Werte haben wir hier für die Finanzierung als Faustformel zur ersten Orientierung für Sie bereitgestellt:

  • Finanzierungsanteil: 100 Prozent
  • Zinsaufschlag – etwa 1,00 Prozent
  • Finanzierungsanteil: 80 bis 90 Prozent
  • Zinsaufschlag – etwa 0,20 bis 0,80 Prozent
  • Finanzierungsanteil: 60 bis 70 Prozent
  • Zinsaufschlag – etwa 0,05 bis 0,10 Prozent
  • Finanzierungsanteil: bis 50 Prozent
  • Zinsaufschlag – keiner die sogenannte Premiumkondition

Dies sind nur ungefähre Werte. Für eine genaue Einschätzung der Finanzierung ist ein umfassender Marktvergleich sinnvoll sowie eine umfassende Beratung durch unsere Finanzierungsexperten. Fragen Sie unsere baufi-aspekt Spezialisten gezielt auf dieses Thema an.

Bei vorhandenen Geldmitteln ist bei Finanzierungen für den Immobilienkauf oder für ein Bauvorhaben, Eigenkapitalanteil von 30%  bis 40% sehr empfehlenswert, da Sie dadurch den  Zinsaufschlag für erhöhte Beleihungsausläufe sehr gering halten können, daraus resultierend, zahlen Sie für Ihren Kredit also weniger Zinsen. Im Allgemeinen beraten die meisten Finanzierung-Experten bei der Finanzierung zu einem Eigenkapitaleinsatz von mindestens rund 20%, da sich der  Aufschlag hierbei ebenfalls noch in Grenzen hält. Wir beraten unsere Kunden nach Möglichkeit die Nebenkosten aus eigener Tasche zu finanzieren, da sonst zwar eine Finanzierung auch noch realisierbar wäre jedoch der Zinsaufschlag deutlich höher ausfällt.

TIPP 8: Nutzen Sie staatliche Fördermöglichkeiten

Da der Staat den Erwerb oder Bau von Wohneigentum als förderungswürdiges Ziel sieht, haben Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr die Möglichkeit, in Form von zinsgünstigen Darlehen von dieser Förderung zu profitieren und diese in Ihr Finanzierungskonzept einfließen zu lassen. Zwar ist die Förderung der staatlichen Förderbank KfW meist auf eine maximale Kreditsumme von 100.000 und 50.000 Euro begrenzt und reicht daher in aller Regel nicht aus, um die gesamte Summe eine Immobilie vollständig über dieses Förderdarlehen zu finanzieren, jedoch deckt dieser Betrag der KfW-Immobiliendarlehen einen Teil der Gesamtfinanzierung zinsgünstig ab. Des Weiteren bietet die KfW zu Beginn des Darlehens eine tilgungsfreie Phase an, dadurch können sie gerade in der Anfangsphase eine spürbare finanzielle Entlastung vereinbaren.

Sie sehen, eine Immobilienfinanzierung muss wohl überlegt sein. Um ein wirklich passendes Immobiliendarlehen zu finden und die Realisierung Ihrer Finanzierung anzustreben, sollten Sie sich kompetent, umfassend, transparent und vor allem völlig unabhängig, beraten lassen. Die Berater von baufi-aspekt sind Spezialisten für Immobiliendarlehen. Durch ständige Weiterbildungen und die tägliche Umsetzung Ihrer Fähigkeiten in die Praxis, halten sich unsere Berater auf dem Laufenden damit Sie jederzeit für Sie bereit sind um alle Ihre wichtigen Fragen beantworten zu können. Unsere Berater werden Ihnen gerne alle Informationen über Kredite und Fördermittel erläutern und in die Vergleichsanalyse einbeziehen. Den Spezialisten von baufi-aspekt steht ein leistungsstarkes System zur Verfügung, mit dem sich die Finanzierungsvorschläge von über 300 Kreditgebern vergleichen lassen. Daraus ergibt sich für mich eine Abschließende Frage: Wie lange würden Sie benötigen um den Finanzierungsmarkt von über 300 Kreditgebern zu vergleichen und zu analysieren sowie aus der Vielzahl der Finanzierungsangebot das passende Produkt für Sie zu finden und die Entscheidung zu treffen???

Sie sollten das kostenlose baufi-aspekt Konzept für Ihr Vorhaben nutzen, denn gerade bei einem Immobiliendarlehen kann ein unpassend gewählter Vertrag viele tausend Euro an Mehrkosten mit sich bringen. Wir beraten Sie gerne dazu!!!

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Viel Erfolg bei der richtigen Auswahl wünscht das

baufi-aspekt Team