Eine Baufinanzierung erfordert genaue Planung. Um Ihren Plan von der eigenen Immobilie zu realisieren, ist eine zukunftsorientierte Kalkulation unerlässlich. Die nachfolgenden 8 Punkte sollten Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung unterstützen. Damit Ihr Traum vom Eigenheim bald realisiert wird.
- Welche Immobilie kann ich mir leisten?
Am Anfang der Planung für die neue Immobilie steht ein knallharter aber vor allem ehrlicher Kassensturz ganz oben auf Ihrer Liste. Sie müssen anhand Ihrer Einkommensunterlagen, die Höhe der monatlichen Kosten für die monatliche Darlehensrate ermitteln. Wie viel Euro können Sie monatlich für die Kreditrate (Zins + Tilgung) der Finanzierung aufbringen. In Ihre Einkommensbetrachtung sollten Sie nur regelmäßige Einkünfte, die langfristig zur Verfügung stehen, einbeziehen. Ihrem monatlichen Geldeingang sollten Sie Ihre monatlichen Ausgaben gegenüber stellen. Was sehr oft vergessen wird sind Aufwendungen die nur ein- bis zweimal im Jahr anfallen (Versicherungsbeiträge, Urlaub, Vereinsbeiträge etc.)
In den meisten Haushalten setzen sich die Kosten aus folgenden Positionen zusammen:
- Lebenshaltungskosten (je nach Anspruch und Möglichkeiten, rund 600 bis 800 Euro für die erste Person, für jede weitere ca. 150 bis 200 Euro)
- Wohnungsnebenkosten (Strom, Wasser etc.)
- Telefon, Internet, Mobilfunk
- Rundfunk- und Fernsehen
- Versicherungen ( Haftpflichtvers. / Hausratvers. / Krankenzusatzvers. )
- Kfz-Kosten ( Benzin / KFZ-Steuer / Reperaturen / Neuanschaffungen )
- Aufwendungen für Sparverträge oder Altersvorsorge ( Bausparverträge, Lebensversicherungen / Rentenversicherungen / Berufsunfähigkeit Vers.)
- Kreditraten (bereits bestehende Kredite / Leasing oder Darlehen)
Aus der Aufstellung zwischen Einkommen und Ausgaben ergibt sich das für Sie frei verfügbares Einkommen (Überschuss), aus dem Sie die monatlichen Darlehensraten für Ihre Immobilie tragen müssen. Die Höhe Ihrer derzeitigen Mietkosten ist ein sehr guter Anhaltspunkt und Sie müssen sich kaum umstellen da Sie an Ihr Ausgabeprofil bereits gewöhnt sind. Ein guter Indikator um schnell überschlagen zu können ist folgende Formel: Die mtl. Rate Ihrer Finanzierung sollte nach Möglichkeit nicht höher als 40% des verfügbaren Nettoeinkommens sein.
Achtung: Vergessen Sie nicht, bei Ihren Berechnungen die Kaufnebenkosten ( Notar und Grunderwerbsteuer evtl. Maklerkosten ) für den Immobilienkauf in Ihre Kostenaufstellung einzubeziehen.
- Ihren Finanzierungsbedarf bestimmen
Die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung setzen sich aus dem Kaufpreis oder bei Neubau aus den Baukosten und den anfallenden Nebenkosten zusammen. Zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie fallen bei einer Baufinanzierung Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklercourtage an. Berechnen Sie die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung realistisch, aber rechnen Sie tatsächlich großzügig und auf keinen Fall mit einem spitzen Bleistift. Denn eine Nachfinanzierung ist zwar durchaus möglich, jedoch mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Deshalb ist eine perfekte Kostenplanung für Ihr Vorhaben unablässig.
Wollen Sie nicht kaufen, sondern bauen, planen Sie, von vornherein genügend Bereitstellungsfreie Zeit, ein. Bei Neubau wird Ihr Darlehen nämlich nach Baufortschritt ausgezahlt und somit ist eine genaue Planung der Bauzeit sehr wichtig. Für alle Eventualitäten die zur Verzögerung der Bauphase führen könnten, sollten Sie bei der Bereitstellungsfreien Zeit einen Puffer einbauen um sich weitere Kosten zu ersparen.
Unser Vorschlag: Lassen Sie sich vor Ihrem Vorhaben professionell beraten unsere baufi-aspekt Spezialisten habe genügend Erfahrungswerte auf diesem Gebiet, schließlich bringt baufi-aspekt jeden Tag frischgebackenen Immobilienbesitzer in Ihre neuen Traumimmobilien. Durch individuell zugeschnittene Finanzierungskonzepte und unter Beachtung der obenerwähnten Anforderungen begleiten wir Sie gerne durch den gesamten Finanzierungsprozess damit Sie eine langfristig bestehende Finanzierung erhalten.
- Eigenkapital umsichtig einsetzen
Die Banken empfehlen, bei einer Immobilienfinanzierung mindestens die Kaufnebenkosten (Notar- u. Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, evtl. Maklerkosten) aus dem Eigenkapital zu bedienen. Fließen die Nebenkosten aus Eigenkapital und werden zusätzlich Eigenmittel eingebracht, steht Ihre Baufinanzierung in auf einem stabilen Fundament.
Sind Sie in der glücklichen Lage weiteres Eigenkapital oder weitere lastenfreie Immobilien einzusetzen, führt das zu einem geringeren Beleihungsauslauf bei den Banken und das wiederum spiegelt sich in einem deutlich niedrigerem Darlehnszins wieder. Haben Sie weitere Mittel auf der hohen Kante, können Sie Teile davon für Ihr Vorhaben verwenden. Experten raten auch, eine Liquiditätsreserve einzubehalten – so bleiben Sie finanziell flexibel für unvorhergesehene Situationen die im Leben auftreten können.
Mit wenig Eigenkapital oder sogar auch ohne Eigenmittel ist eine Baufinanzierung bei einigen Bankenpartnern möglich. Eine Vollfinanzierung stellen die Bank auf den Wert des Objektes ab, jedoch ist eine sehr gute Einkommenssituation vom Vorteil in solcher Situation. Es ist zwar möglich eine Vollfinanzierung auf die Beine zu stellen aber in solchen Fällen ist es sehr oft mit deutlich höherem Zins verbunden. Für das erhöhte Beleihungsrisiko wird von den Banken ein Aufschlag auf die Zinsen veranschlagt. Bedenken Sie: Vielleicht müssen Sie das Haus aus unvorhersehbaren Gründen in einigen Jahren verkaufen. Bei einer Vollfinanzierung kann es passieren, dass Sie den Kredit mit dem Verkaufserlös nicht vollständig zurückführen können.
- Angebote vergleichen
Um ein passendes Darlehen für Ihre Wunschimmobilie zu finden, ist eine ausgiebige Angebotsrecherche das A und O. Deshalb sollten Sie mehrere Banken aufsuchen um verschiedene Konditionsangebote einzuholen. In Deutschland gibt es rund 400 Finanzinstitutionen, welche Immobilienfinanzierungen anbieten, deshalb ist es uns bewusst dass es erstens sehr viel Zeit kostet diese aufzusuchen. Ein weiterer zeitintensiver Akt ist die eingeholten Angebote zu vergleichen und auszuwerten geschweige die Bedingungen der einzelnen Banken zu kennen und zu erfüllen. Nicht desto Trotz ist ein guter Vergleich bare Münze wert. Die kompetenten Experten von baufi-aspekt sind täglich mit diesen Aufgaben vertraut und unterstützen Sie gern bei der Erstellung der Finanzierungskonzeption, beim Einholen der Angebote von verschiedenen Banken sowie bei der Auswertung der Angebote. Das primäre Ziel von baufi-aspekt ist, Ihnen Zeitvorteile zu verschaffen, das auf Sie persönlich zugeschnittene Angebot einzuholen und mit Ihnen gemeinsam auszuwerten und zu erläutern. In der Regel ist es mit 3-4 Telefonterminen erledigt, wie viel Zeit müssten Sie selbst aufwenden um die oben erwähnten 400 Banken anzulaufen und auszuwerten???
Des Weiteren erhalten Sie bei einem Kontakt mit baufi-aspekt wertvolle Tipps und eine Beratung über die Gestaltungsmöglichkeiten Ihrer Finanzierung sowie eine rundum Betreuung über den gesamten Finanzierungsprozess hinweg.
Folgende Unterlagen helfen uns bei der Angebotsrecherche?
- Kopie des Personalausweises
- Einkommensnachweise
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
- Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baukostenberechnung)
- Sichern Sie sich langfristig die noch aktuell günstigen Zinsen
Die Zinsen sind aktuell noch auf dem historischen Tief – Jedoch werden die Stimmen der Banken lauter das im Jahresverlauf 2017 leicht steigende Zinsen zu erwarten sind. Unsere persönliche Empfehlung ist daher im Regelfall für Ihre Finanzierungskonzeption eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung anzustreben. Damit sichern Sie sich die aktuell noch günstigen Konditionen für 10 oder 15 Jahre. In manchen Situationen ist es sogar ratsam über eine 20 Jahre und längere Sollzinsbindung nachzudenken. Eine der Zinssichersten Arten ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Vorteil dieser Finanzierungsform ist die komplette Tilgung Ihrer Schulden während der Sollzinsbindung d.h. nach Ablauf Festschreibung sind Sie schuldenfrei und müssen sich keine Sorgen um das Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung machen. Auch wenn Sie sich nicht für ein Volltilgerdarlehen entscheiden: Sinnvoll ist in vielen Fällen eine möglichst hohe anfängliche Tilgung, etwa von 2% – 3% und sogar mehr oder auf ein Tilgungssatzwechsel während der Sollzinsbindung zu bestehen.
Bei Immobilien fallen oft im Laufe der Zeit verschiedene Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen an. Damit Sie für diesen Fall gewappnet sind, empfiehlt sich zusätzlich zur Baufinanzierung der Abschluss eines Bausparvertrages. Damit sichern Sie sich bereits bei Vertragsabschluss einen günstigen Darlehenszins für die Zukunft. Viele Bausparkassen bieten aktuell Tarife mit einen Darlehenszins ab 1% pro Jahr an.
Läuft Ihre Finanzierung bereits und sind Sie schon länger Eigenheimbesitzer, sollten Sie einmal jährlich einen Blick in Ihren Darlehensvertrag werfen. Ein guter Zeitpunkt ist bei Zusendung der jährlichen Kontoauszüge durch die Bank. Sie verpassen so keine wichtigen Termine für z.B. eine Sondertilgung und haben auch den genauen Zeitpunkt für ein eventuelles Forward-Darlehen bzw. Ihre Anschlussfinanzierung stets im Blick.
Die Finanzierungsexperten von baufi-aspekt, können Ihnen dabei helfen und kostenlos Ihren laufenden Darlehensvertrag auf Herz und Nieren prüfen damit Sie bestens informiert sind über die Modalitäten aus Ihrem Darlehensvertrag.
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- Prüfen Sie staatliche Fördermöglichkeiten
Die KfW unterstützt mit diversen Programmen die Fördermöglichkeiten für Neubauten und bestehende Objekte. Ganz besonders stehen energieeffiziente und zukunftsorientierte Maßnahmen im Fokus. Über die Programme fördert die KfW den Bau eines KfW-Effizienzhauses oder den Einbau einer Photovoltaikanlage. Im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums gewährt die Förderbank zudem weitere zinsgünstige Finanzierungen. Welche Maßnahmen bzw. Programme der KfW für Sie in Frage kommen, können Ihnen die Finanzierungsexperten von baufi-aspekt erläutern. Die Höhe der Förderung ist im Regelfall auf einen maximalen Betrag begrenzt. Des Weiteren gibt es zahlreiche Kombinationsmöglichkeiten. So ist es oft der Fall, das KfW-Darlehen mit dem zinsgünstigen Zinssatz mit weiteren Darlehen und Ihrem Eigenkapital zu einem gesamten Finanzierungskonzept zusammen zu schnüren. Dadurch erreichen Sie einen verbesserten Mixzins für Ihre Finanzierung. Die Förderdarlehen der KfW werden durch Ihre Bank bei der KfW beantragt. Die Abwicklung ist somit bei kombinierten Darlehen sehr einfach und verläuft in der Regel unkompliziert.
- Flexible Darlehensverträge führen zur schnellen Entschuldung
Wie bereits erwähnt, helfen Sondertilgungen oder einem Tilgungssatzwechsel schneller schuldenfrei zu werden und das Darlehen früher zurück zu führen. Dies senkt nicht nur die Laufzeit sondern auch die Gesamtkosten Ihres Darlehens. Diese Punkte sollten Sie vor Vertragsabschluss mit Ihrer Bank verhandeln und in Ihre Baufinanzierung aufnehmen lassen. Deshalb ist eine klare Vorabkommunikation mit Ihrem Berater sehr wichtig, damit er Ihre individuellen Wünsche berücksichtigt und das bestmögliche Angebot für Sie bei der Bank aushandeln kann.
In der Regel sieht eine Immobilienfinanzierung keine Sonderzahlungen vor. Wollen Sie über die vereinbarte Tilgung hinaus Rückzahlungen leisten, verlangen Banken Vorfälligkeitsentschädigung für diese Beträge. Damit Sie während der langen Darlehenslaufzeit bei Ihrer Baufinanzierung möglichst flexibel bleiben, vereinbaren Sie bei Vertragsabschluss Sondertilgungen und achten Sie, dass die Bank ihnen die Option auf Tilgungssatzwechsel während der Vertragslaufzeit einräumt. Die meisten Banken akzeptieren einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme als Sonderzahlung. In der Regel liegt der Prozentanteil bei 5% pro Jahr. Bei einigen Instituten können Sie jährlich einen bestimmten Betrag zurückzahlen. Manchmal berechnen Banken für die Sondervereinbarung einen geringen Zinsaufschlag, zum Teil sind die Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenlos. Erwarten Sie während der Kreditlaufzeit zu einem bestimmten Zeitpunkt eine hohe Rückzahlungssumme aus einer Lebensversicherung oder einem Sparvertrag, können Sie diese Rückzahlung direkt in den Vertrag aufnehmen.
- Eigenleistungen kann helfen
Mit der sogenannten „Muskelhypothek“ können Sie als Bauherr bei Ihrer Hausfinanzierung Geld sparen.
Aber Achtung: nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können zu Baumängeln führen. Schätzen Sie Ihre Kenntnisse deshalb realistisch ein. Hören Sie sich in Ihrem Verwandten- und Bekanntenkreis um, wer Ihnen bei Ausführung der Arbeiten helfen könnte. Jeder von uns hat Stärken, welche man einbringen kann um den Bauherr zu unterstützen. Als Laie sollten Sie sich auf Malerarbeiten oder das Verlegen von Fliesen oder Laminat konzentrieren.
Wollen Sie selbst bauen, klären Sie die Arbeiten frühzeitig mit dem Bauunternehmen und dem Architekten. Prüfen Sie die tatsächliche Ersparnis, die sich durch die Eigenleistung ergibt. In der Regel sind zwischen fünf und zehn Prozent der Finanzierungssumme bei einer Baufinanzierung realistisch.
Tipp: Jede Baufinanzierung sollte möglichst passgenau zum individuellen Vorhaben und zu den dahinter stehenden Menschen passen. Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Hausfinanzierung aus und beraten Sie individuell. Deshalb sichern Sie sich jetzt einen Termin für ein umfassendes Gespräch mit Ihrem baufi-aspekt Experten