UNSERE TIPPS FÜR DIE RICHTIGE ANSCHLUSSFINANZIERUNG
Haben Sie ein laufendes Immobiliendarlehen, das bald zur Verlängerung ansteht? Rechnen Sie damit, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig ist, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen werden? Dann gehören Sie zu dem Personenkreis der schon bald eine Entscheidung treffen, und sich zwischen einem Prolongationsangebot oder doch einer Umschuldung festlegen muss.
Unser Tipp: Wer sich bei dem aktuell noch niedrigem Zinsniveau bereits vorzeitig einen guten Zinssatz für die Zukunft sichern will, sollte evtl. über die Möglichkeit eines Forwarddarlehen nachdenken.
Was ist eine Prolongation?
Bei einer Prolongation, erhalten Sie ca. 3-6 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung ein Angebot über den weiteren Verlauf Ihrer Finanzierung Ihres bisherigen Darlehensgebers für Ihr Immobiliendarlehen. Als Kunde Ihrer Bank unterschreiben Sie dabei eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für Ihre Hausfinanzierung läuft mit den neuvereinbarten Konditionen weiter. Für Sie als Darlehensnehmer ist dieses Verfahren sehr einfach und unkompliziert. Allerdings ist sich dessen auch Ihre Bank bewusst, deshalb muss das Angebot Ihrer Bank nicht unbedingt das günstigste sein. Deshalb raten wir von baufi-aspekt dass Sie rechtzeitig, vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung, Angebote für Ihr Immobiliendarlehen von verschiedenen Finanzpartnern anfordern und sorgfältig vergleichen und eventuell eine Umschuldung bevorzugen, denn damit können Sie einige tausende von Euros einsparen.
Unsere Finanzierungexperten von baufi-aspekt können kostenlos diesen Vergleich der Banken für Sie durchführen.
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Was ist eine Umschuldung?
Bei der Umschuldung Ihres aktuellen Darlehens, nach Ablauf der Zinsbindung, schließen Sie eine so genannte Anschlussfinanzierung für Ihre Immobile mit einem neuen Darlehensgeber ab. Da die meisten neuen Darlehensgeber Sie als Kunden gewinnen möchten, werden Sie Ihnen ein deutlich günstigeren Zins anbieten als bei eine Prolongation. Als Beispiel um es besser zu verdeutlichen geben wir immer das Mobilfunkgeschäft an. Wie die meisten von Ihnen wissen, bekommen Neukunden bei Abschluss eines neuen Handyvertrages bessere Tarife als Bestandskunden bei einer Vertragsverlängerung. Eine große Ähnlichkeit ist die Prolongation. Es handelt sich hierbei um eine Art Vertragsverlängerung für Bestandskunden. Deshalb können Sie bei einer Umschuldung viel Geld für die Immobilienfinanzierung sparen. Der Ablauf bei einer Umschuldung findet wie folgt statt: Der neue Kreditgeber löst beim Auslaufen der Sollzinsbindung das Immobiliendarlehen bei Ihrem aktuellen Darlehensgeber ab und erhält im Gegenzug dafür die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Gebühren an, die jedoch üblicherweise im Bereich von einigen hundert Euro liegen und sich damit Kosten für den Hauskredit in einem überschaubaren Rahmen bewegen. Vorteil hierbei ist, dass Sie die eingetragene Grundschuld nicht löschen und wieder für den Neuen Kreditgeber eintragen müssen. Damit entfallen Kosten für Notar und die neue Grundbucheintragung die so deutlich höher liegen würden.
Als Beispiel um es verständlicher darzustellen, kostet die Abtretung der Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, Sie als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen, also kein weiterer Gang zum Notar oder Ähnliches. Umschuldungen beim Hausdarlehen sind generell nur sinnvoll zum Ende der Zinsbindung, weil bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen. Dieser Punkt ist sehr wichtig für alle die eine Zinsbindung länger als 10 Jahre vereinbart haben. Also jeder der eine Sollzinsbindung von 15 Jahren und länger vereinbart hat und aktuell ein niedrigere Zinsangeboten wurde wäre diese Ausstiegklausel bares Geld. Deshalb lohnt es sehr auf seinen Darlehensvertrag ein Auge zu werfen und zu prüfen ob man nicht nach 10 Jahren unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist eine deutlich günstigere Finanzierung erhalten kann.
Da der Aufwand für eine Darlehensumschuldung deutlich geringer ist als bei der Erstfinanzierung, sollten Sie als Darlehensnehmer nicht davor zurückschrecken sich Vergleichsangebote zukommen zu lassen. Unsere Finanzierungs-Spezialisten vergleichen kostenlos und unverbindlich für Sie Kreditangebote und Zinssätze zahlreicher Kreditanbieter und finden für Sie eine passende Anschlussfinanzierung. Sie sind natürlich nicht verpflichtet, Ihren Hauskredit umzuschulden.
Suchen Sie eine Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung für Ihr Immobiliendarlehen? Dann informieren Sie sich! Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen gerne als kompetente Berater bei der Finanzierungssuche zur Seite.
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Für wen ist welche Variante vom Vorteil?
Folgende Faustregel legen wir Ihnen an die Hand: Je höher die Restschuld Ihrer Finanzierung bei Ablauf der Sollzinsbindung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung mit einem neuen und natürlich günstigerem Darlehenanbieter. Ist hingegen die Schuldsumme bei Ablauf nur noch gering, lohnt sich in den meisten Fällen ein Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber nur selten. Vielleicht haben Sie sogar die Möglichkeit, die restliche Kreditsumme aus Eigenmitteln abzuzahlen und müssen nicht prolongieren oder umschulden.
In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot Ihrer aktuellen Bank aber nicht das günstigste Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung. Deshalb sollten Sie nicht aus Bequemlichkeit den Wechsel zu einer anderen Bank scheuen, denn genau auf Ihre Bequemlichkeit spekuliert die Bank und hofft natürlich, dass Sie das oft überteuerte Prolongationsangebot annehmen. Oft lohnt es sich für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, ein ausführlicher Vergleich. Auch wenn Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank anfallen, ist die Zinsersparnis durch das neuen Darlehen vielfach höher und ein Wechsel verschafft Ihnen nicht nur eine dicke Ersparniss sondern auch evtl. Liquiditätsvorteile. Bei baufi-aspekt können unsere Spezialisten für Sie verschiedene Varianten gegenüberstellen. Diesen Vergleich sollten Sie vor Umschuldungen von Darlehen nutzen.
Tipp
Da wir seit Anfang des Jahres zwar geringe Zinsanstiege verzeichnen, befürchten auch viele Finanzexperten einen langsamen Zinsanstieg, deshalb auch wenn der Ablauf Ihrer Sollzinsbindung für die Baufinanzierung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Viele Darlehensgeber bieten Kredite zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn Ihr darlehen erst in 6 Monaten oder 1 Jahr abgerufen wird. Auch wenn das Ende der Sollzinsbindung noch mehr als 12 Monate in der Zukunft liegt, haben Sie die Möglichkeit sich die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung schon jetzt zu sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen, mit dem Sie attraktive Zinsen mit einer Laufzeit von bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben können. Das sollten Sie wissen, wenn Sie in Zukunft Ihren Hausfinanzierung ablösen wollen.
So funktioniert die Prolongation
Ca. 3 – 6 Monate, vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung, erhalten Sie von Ihrem derzeitigen Darlehensgeber ein Prolongationsangebot. Wenn Sie mit den neuangebotenen Bedingungen einverstanden sind, müssen Sie nur eine Vereinbarung ( in den meisten Fällen nur das Prolongationsangebot) unterschreiben. Bestandteil der neuen Vereinbarung ist die Festlegung eines neuen Zinssatzes und der Laufzeit, die Tilgung kann weiterhin in der vereinbarten Höhe bestehen bleiben, kann aber auch auf Ihren Wunsch hin angepasst werden. Sie können um z.B. schneller schuldenfrei zu werden. Häufig übersenden Ihnen die Banken Angebote für den Hauskredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen. Sind die Zinsen günstig, ist eine längere Zinsfestschreibung oft sinnvoll.
So funktioniert die Umschuldung
Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Für die Finanzierungszusage müssen einige Unterlagen eingereicht werden und der Darlehenswunsch durch die neue Bank geprüft werden.
Unterlagen
- Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
- aktueller Grundbuchauszug des Objektes
- Objektunterlagen über die Immobilie
- Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen
- Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
- Restvalutabestätigung zum Ablösetermin
Vor- und Nachteile im Überblick
Wir stellen Ihnen nun, in einer kleinen Zusammenfassung, Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung beim Anschlussfinanzierungen zur Verfügung.
Prolongation
Vorteile:
- leichte und bequeme Abwicklung
- keine erneute Prüfung von Immobilien- oder Bonitätsunterlagen notwendig
- nach Unterzeichnung der neuen Vereinbarung ist die Prolongation erledigt
Nachteile:
- Ein Vergleich kann deutlich besser und günstigere Konditionen für Sie erreichen
- wenig Verhandlungsspielraum für den Darlehensnehmer
Umschuldung
Vorteile:
- deutlich günstigerer Zinssatz für das neue Darlehen
- oft hohe Kostenersparnisse möglich
- schnellere und flexiblere Entschuldung bei gleichbleibender Rate möglich
Nachteile:
- Kosten für die Grundschuldabtretung
- höhere Initiative Ihrerseits nötig, höherer bürokratischer Aufwand
- Prüfung der Bonität und Objektunterlagen erforderlich
Auch wenn die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand für den Darlehensnehmer verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie mehrere Kredite zur Baufinanzierung haben. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung für den Kreditnehmer normalerweise deutlich einfacher ist, als Sie es sich vorstellen. Gebühren für den Wechsel beim Hauskredit verlangen die beteiligten Banken nicht. Es entstehen Ihnen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld.